房产分割案例：夫妻离婚时，未办理登记的政策性商品房如何分割？

夫妻离婚时，未办理登记的政策性商品房如何分割？

编者说：

夫妻与开发商、政府代持机构签订《共有产权住房预售合同》，约定夫妻占有房屋产权比例为50%，政府代持机构占有50%。夫妻付清房款具备办证条件后，尚未办理不动产权证，后该夫妻离婚，此商品房该如何分割？

1基本案情

丁某与庄某原系夫妻关系。2018年7月，丁某、庄某与开发商、政府代持机构签订《共有产权住房预售合同》。合同约定：丁某、庄某占有房屋产权比例为50%，政府代持机构占有房屋产权比例为50%。丁某、庄某付清房款具备办证条件后，尚未办理不动产权证。

2023年6月，庄某向法院提起离婚诉讼。经法院调解，双方达成婚生子抚养、财产分割等调解协议，庄某同意共有产权住房归丁某所有，并配合办理房产登记，但因共有产权住房没有房产证，该部分内容未记入调解协议。同年8月，丁某以离婚后财产纠纷为由将庄某诉至法院，请求判令案涉共有产权住房的50%产权归丁某所有，庄某配合办理产权登记手续。

庄某辩称，其在离婚调解中已同意房屋预售合同中约定乙方占有的份额归丁某，但案涉房屋暂时仅有预售合同确认权属，尚未办理房产证，其无权逾越法律规定，在没有房产证的前提下直接配合丁某进行房屋权属转移。

政府代持机构述称，丁某、庄某就双方共同持有50%的房屋份额处分，在不违反相关法律法规的情况下，处分结果与其不存在利害关系。

2法院裁判

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。

本案中，《共有产权住房预售合同》约定丁某、庄某占有案涉共有产权住房屋的产权比例为50%，政府代持机构占有房屋产权比例为50%，该房屋尚未取得不动产权证。虽然丁某、庄某就其所占房屋产权部分的归属达成一致，但是根据法律规定，不动产物权的设立，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，结合上述民法典司法解释的规定，在未经登记取得所有权的情况下，不应直接判决房屋所有权的归属。

根据房产所属主管部门复函，丁某符合有产权住房的购房条件。在案涉房屋尚未取得不动产权证的情况下，可通过先变更合同签约主体，再办理转移登记手续。

考虑丁某、庄某就案涉房屋归属没有实质争议，同时为避免诉累和化解析产纠纷，法院判决预售合同的乙方权利义务归于丁某一人，由庄某协助丁某办理变更及不动产登记手续，配合将两人主体变更至丁某一人名下，所产生的手续费由丁某承担。

目前，该判决已生效，双方当事人完成合同主体变更和不动产登记手续。

3法官说法

房产一直是家庭资产构成中的重要部分，因此在离婚诉讼中，法院如何处理房产相关问题一直备受关注。而房屋的产权性质、购房出资、有无产权证等情况都是影响房产分割的重要因素。

本案中，案涉共有产权住房具备办证条件，但双方在离婚前未办理不动产权证，不能直接析产和过户。但案涉房屋所在地的政策为：共有产权住房购房家庭签约后，家庭结构发生变化的，可以变更合同签约主体，应当由符合共有产权住房购房条件的一方作为签约主体继续签约。夫妻双方均符合共有产权住房购房条件的，应当由双方协商一致确定签约主体。因此，法院在确定政策和具体情况下，首先变更涉案房屋的签约主体，再让双方依法办理产权登记手续。

法官提醒，离婚后对于未办证的共有产权住房分割，应先了解当地住房政策，依法依规解决。

4法条链接

《中华人民共和国民法典》

第二百零九条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百一十四条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》

第七十七条  离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。

当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。

来源 | 深圳市中级人民法院