房产分割实务：“新规”出台，夫妻离婚后房产不用再争了

“新规”出台，夫妻离婚后房产不用再争了

大家好，我们是家理律师团队。

经常有当事人来律所咨询财产如何分割，而财产中房产又是大头。

今天这篇文章，集中为大家讲解关于离婚房产分割的干货，希望能给你一些帮助！

01

婚前购房

1、我老公婚前的房子，我们离婚的话，这房子跟我有关系吗？

男方婚前房产，离婚时女方能不能分割，这个首先要看房屋婚后是否加了您的名字，如果婚后有加名的话，那么在离婚的时候，您可以要求分割。

如果男方买房在婚后过户给女方，离婚时该房产的归属取决于男女双方是否明确约定只归女方所有。

如果双方约定该房屋归女方一人所有，离婚时女方可以取得房屋全部产权；

如果双方未做相关的约定，离婚时房屋应当作夫妻共同财产予以分割。

其次，如果房屋没有加上您名字的话，那么需要分析婚后有无还贷。

一般来说：

（1）男方婚前签订房屋买卖合同，以个人财产支付全部房款，登记的也是男方的名字，那这个房子肯定是属于男方的个人财产，离婚时不能分割；

（2）男方婚前签订房屋买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，房产登记于男方名下的，离婚时该房屋由双方协议处理。

协议不成的，法院一般判决该房屋归男方，尚未归还的贷款为男方的个人债务；

（3）双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据照顾子女和女方权益的原则，由男方对女方进行一些补偿。

男方婚前以个人婚前财产买房，支付了全部房款，原登记在一方名下，后变更登记在双方名下的，在离婚房产分割时，应认定为夫妻共同财产。

如果双方对房产份额有约定的，按照约定享有房子的产权。

如果没有进行约定，双方可以进行协商，如协议不一致，可到法院起诉，法官会适当考虑出资人或结婚时间等情况进行分割；

（4）男方婚前以个人财产买房，结婚前已还清全部贷款，但结婚后方取得房产证并登记在自己名下的，毫无疑问房产属于男方婚前财产，在离婚分割财产时，不计入在夫妻共同财产内，另一方无权要求分割房产。

2、婚前共同出资买房，离婚后该怎么分割财产？

房产证登记在一方名下

夫妻双方婚前共同出资购买房屋，并于婚前取得房产证且房产证登记在一方名下。

这个问题有两个关键条件：一是双方是否有以婚后共同生活而买房的意愿，二是双方的出资比例。

未登记姓名一方如果能证明当时有以共同生活而买房的意愿。

比如买房时间与结婚登记时间间隔很短、买房时双方已经同居、双方已举办过婚姻等，法院一般会认定该房产为夫妻共同财产，并在此基础上考虑双方的出资，对出资多的一方适当倾斜。

如果不能证明双方有以共同生活而买房的意愿的话，可能会视为未登记姓名一方对登记方的赠与，从而认定为登记姓名一方的个人财产，离婚时不予分割。

房产证登记在双方名下

夫妻双方婚前共同出资购买房屋，婚后共同还贷，并且房屋产权也登记在了双方名下，这种情况，在离婚时依据夫妻共同财产进行分割。

根据《民法典》第1087条的规定：

离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。

对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

在诉讼中，根据婚姻存续时间、出资比例、还贷情况大致有如下三种处理方式：

（1）若婚姻存续时间以及共同生活时间长，且双方出资均等，则一般采用均等分割的标准；

（2）若婚姻关系存续时间相对较长，但购房时一方出资较大。则需先从分割房产时房屋的市值中扣除双方婚前出资的部分，剩余财产再进行均等分割；

（3）若婚姻关系存续时间相对较短，则会按照购房时双方的出资比例进行分割。

02

婚后购房

1、离婚时夫妻双方的房产如何分割？

婚后夫妻双方买房，离婚时关于房产分割的问题一般有以下3种情形：

婚后夫妻双方用共同财产买房，房屋登记在双方名下，或是一方名下，离婚时房产怎么分？

根据我国《民法典》第1062条的规定：

婚姻关系存续期间取得的财产，归夫妻共同所有。故不论该房产是登记在一方名下还是在双方名下，其都属于夫妻共同财产。

当然，如果对登记在谁名下仍不放心，可以申请进行产权人的名称变更，在房产证上将双方都列为产权人。

不过，房产登记在双方名下和一方名下，在法律后果上存在主要区别。

登记在夫妻双方名下的房产发生对外转让时，需要夫妻双方作为转让方共同签字认可。在办理房产过户时，需要双方共同到场。

而登记在一方名下的房产对外转让时，只需要一方作为转让方签字认可。登记过户时，一方到场即可。

从这个意义上说，将夫妻双方一并登记为产权人，虽然在今后房产转让时，手续要繁琐一点，但可以有效地避免一方以较低的价格恶意转让房产，从而有助于加强夫妻双方对房产的共同控制力度。

婚后夫妻双方按揭购房，男方用婚前财产支付房产首付，夫妻双方共同还贷，房子登记在男方名下，离婚时房产怎么分？

在这种情况下，房产属于双方婚后取得的财产，应属于夫妻共同财产。处理此类案件有三种方式：

第一，从总房价中将婚前财产剥离归个人所有，剩余部分作为夫妻共同财产进行分割；

第二，按照夫妻双方出资的比例进行分割；

第三，房产均视为夫妻共同财产，按照照顾女方和抚养子女一方的原则，并考虑家庭贡献度予以公平分割，至于分割比例没有确切的依据，由法官自由裁量。

婚后男方以个人婚前财产买房，支付了全部房款，房屋登记在他名下，离婚的话和女方有关系吗？

首先要确定的是男方的出资能不能证明是个人财产，其次要确定的是购房方式是全款还是贷款。

一般来说能证明出资来源是个人财产的常见情况的有几种：

（1）男方婚前有房，卖掉之后的钱没有与其他财产混同；

（2）某笔存款原本就是男方的婚前存款，婚后没有与其他财产混同；

（3）两个人有协议规定，约定为某笔存款属于男方的个人财产；

（4）男方与他人有约定，是他人单独赠与给男方的存款等等。

在能证明是个人财产的基础上，如果是以全款的方式购买，属于男方的个人财产，离婚时不予分割；

如果是以贷款的方式购买，属于共同财产，离婚时平均分割，但是会考虑相应的出资问题，有可能会在平分的基础上适当照顾出资多的一方。

在不能证明是个人财产的基础上，无论是以全款还是以贷款的方式购买，都属于双方的共同财产，离婚时法院一般会按照平均分割的原则处理。

03

父母出资购房

1、婚前双方父母共同出资买房，离婚时财产要怎么分割？

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第二十九条第二款规定：

婚后双方父母出资购买房产的，房产的分割根据父母出资的性质是否明确有所不同。

首先看当事人对出资的性质有没有约定，有约定且约定有效的，依照约定。

如果约定该出资是借款并签订了借款协议，那么出资就按照约定属于借款。

如果没有对出资性质进行约定，但父母在赠与合同中明确表示出资只赠与子女一方，则该出资属于子女一方个人所有，出资对应的房产份额也属于子女一方所有，此时子女夫妻双方对房产实际是按份共有的关系，离婚时应当按照各自的份额进行分割。

如果当事人对出资的性质没有约定，父母也没有明确表示赠与一方，那么婚后父母为子女购房的出资按照《民法典》第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理，即视为双方父母对夫妻双方的赠与。

2、婚前一方父母出资买房，婚后房产登记在对方名下，房产如何分割？

这种情况多发生在夫妻二人准备结婚且所在城市有限购， 一方没有购房指标的情况下，父母着急为子女准备婚房，考虑两人会结婚，所以就放心地用对方的名字买了房。

在这种情况下，一旦两人离婚，双方为了财产权益最大化，在房产分割上就会出现不同的主张：

登记方认为房产属于以结婚为目的的对方父母对自己的单独赠与，并且赠与已经完成，且结婚目的已经达到，该房产应该属于登记方的个人财产；

出资方父母则会主张，由于自己子女没有购房指标，房款又是婚前全款支付，且房产在婚后又是由己方占有使用，所以完全符合借名购房的法律要件，房产应该属于实际出资方所有。

还有人主张，父母对儿女出资购房是对夫妻二人的借款，房产属于夫妻二人共同财产，借款也应该属于夫妻的共同债务。

那么这种情况下的房产分割应该适用何解呢？

“现在的审判观点认为夫妻结婚购房，父母没有赠与的义务，应该视为对夫妻双方的借款，房产一人一半，债务也应该一人一半还给父母，这种处理方法站在了父母的角度考虑，更大程度地保护了父母的利益，同时也在宣扬一种不能啃老的社会价值观。”

关于这个的审判观点分歧比较严重，有大部分判决是会认定赠与的；借贷比较少除非证据较为充足。

3、婚后双方父母共同出资买房，离婚时财产要怎么分割？

婚后，双方父母出资购买房产的，双方离婚时应视产权登记情况来确定各自的份额。

(1)房产登记在双方名下：双方有协议约定份额的或者产权登记上显示为按份共有的，从其约定。产权登记为“共同共有”的，双方父母无论是全款还是首付款出资，该房产都为夫妻共同财产，原则上平均分割，适当考虑父母出资问题。

(2)房产登记在一方名下：

①双方父母全款出资，无其他约定，可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，离婚时大致按照该份额比例分割。

②双方父母首付款出资，父母或子女还贷款，该房产属于夫妻共同财产，原则上平均分割，适当考虑父母出资问题。

是易轶呀  家理律师团队